Fare l’amministratore di condominio a Ferrara non è di certo un mestiere facile: le liti e le discussioni tra i condomini sono la regola più che l’eccezione e cercare di essere sempre “super partes”, limitandosi ad applicare semplicemente quanto previsto dalla legge è una cosa molto difficile. I diverbi che un amministratore di condominio può trovarsi a risolvere sono diversi: liti per schiamazzi, presenza di animali nel condominio, eventuali modifiche alla struttura, cambio di destinazione d’uso del cortile condominiale: la lista è infinita. Tra tutti quello più delicato è rappresentato dal mancato pagamento delle spese condominiali da parte di uno dei condomini. Cerchiamo di capire insieme come entrambe le parti dovrebbero comportarsi, per risolvere in tempi brevi e nel migliore dei modi questa spiacevole situazione.
Quando parliamo di spese condominiali ci riferiamo alla somma che ogni condomino deve versare per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi specifici e per le innovazioni approvate dalla maggioranza nel corso delle riunioni condominiali. La quota che ogni condomino dovrà pagare viene definita sulla base delle tabelle millesimali, che rappresentano le quote di proprietà nel condominio calcolate in base al rapporto tra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio al quale viene associato valore 1000.
Una volta definite, le spese condominiali vengono sottoposte al giudizio dell’assemblea dei condomini: nel corso di questa riunione vengono approvate insieme al piano di riparto. L’approvazione delle spese condominiali da parte della maggioranza dell’assemblea porta alla nascita dell’obbligo da parte di ciascun condomino di provvedere al pagamento della propria quota. L’approvazione del piano di riparto garantisce, di conseguenza, all’amministratore di condominio il diritto di agire nei confronti di quei soggetti che si rifiutano di versare la loro parte. L’amministratore potrà dunque richiedere il pagamento delle parti certe da loro dovute.
È chiaro che tutti coloro che cercano in qualche modo di fare i “furbetti”, tentando di autoridursi le spese o diversamente accampando scuse come “non ho usufruito di questo servizio” oppure “non ho trovato beneficio da questa miglioria” per non pagare la loro quota di spese, sono nel torto.
L’obbligo di contribuire al pagamento delle spese da parte di ciascun condomino deriva infatti dal principio di comproprietà dei beni: questo vuol dire che rinunciare al bene in questione oppure negare il pagamento della somma dovuta perché si ritiene di non aver usufruito di un determinato servizio o miglioria è inutile.
Quando si parla dell’utilizzo dei beni e dei servizi comuni si deve fare sempre riferimento al potenziale utilizzo che ciascuno dei condomini può farne e non a quello effettivo. Il condomino non può rifiutarsi di pagare la propria quota facendo leva sul mancato utilizzo del bene o del servizio: non conta la reale volontà nell’usare un determinato servizio o impianto comune in base alle proprie necessità soggettive.
Il singolo condomino non può pensare di farsi giustizia da solo, ma può scegliere di seguire una strada alternativa: se ritiene di essere dalla parte del giusto può richiedere un rimborso sulla base di quanto ha versato per il servizio non reso, per eventuali spese sostenute a fronte di danni subiti oppure per aver dovuto vivere in una situazione di disagio nel proprio appartamento perché, ad esempio, era sprovvisto di riscaldamento.
Il rimborso o l’eventuale riduzione delle spese condominiali dovrà essere accettata da tutta l’assemblea dei condomini: nel caso di un rifiuto da parte della maggioranza dell’assemblea, il condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.